Tỷ lệ hấp thụ nhà thấp tầng ở Hà Nội thấp nhất trong vòng 5 năm

Báo cáo Tổng quan Thị trường bất động sản quý III/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận hoạt động trầm lắng với tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Các chuyên gia của Savill cho rằng, sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến số lượng giao dịch nhà ở thấp tầng sụt giảm mạnh. Điểm sáng của thị trường hiện nằm ở nguồn cung tương lai dồi dào cùng nguồn cầu mạnh mẽ nửa đầu năm 2021.

Mặc dù trong 2 quý đầu năm đã có những hoạt động khá tốt nhưng làn sóng COVID lần thứ 4 kéo dài, rơi vào thời điểm quý III cùng các quy định giãn cách xã hội toàn thành phố suốt 2 tháng qua đã ảnh hưởng tiêu cực tới nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội.

Do đó, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này tại thị trường Hà Nội trong quý III chỉ đạt 19%, giảm 36% theo quý và 6% theo năm. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới cũng chỉ đạt 14%.

Khối lượng giao dịch biệt thự và nhà liền kề trong cả quý III chỉ đạt 210 lượt, giảm 81% theo quý và 54% theo năm; trong đó, giao dịch đối với phân khúc nhà liền kề và nhà phố chiếm 74%. Quận Hoàng Mai có lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 28% tổng số lượng. Tiếp đến là huyện Đông Anh với 27%.

Ngay như các dự án giá chào bán cao cũng có lượng giao dịch khá hạn chế. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 chiếm 51% lượng giao dịch; giá từ 5.000 USD/m2 chiếm 31% và khoảng giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% tổng số giao dịch. 

Đáng chú ý, nguồn cung mới biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội chỉ đạt 225 căn, giảm 75% theo quý và 47% theo năm với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 3 dự án đang bán.

Cùng đó, nguồn cung sơ cấp cũng chỉ đạt 1.088 căn, giảm 44% theo quý và 40% theo năm; trong đó, Đông Anh chiếm 20% thị phần và Hoài Đức 15%. Hoàng Mai là quận có nguồn cung lớn nhất trong quý này, chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 84% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ giai đoạn mới của dự án Louis City.

Sau chuỗi quý liên tiếp dẫn đầu thị trường biệt thự, liền kề kể từ quý IV/2019 thì trong quý III vừa qua, khu vực phía Tây đã mất vị trí dẫn đầu do nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, khu vực này cũng được dự báo sẽ trở lại mạnh mẽ trong quý tới cũng như trong năm 2022 với nhiều nguồn cung nhất.

Cũng theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án chưa được giải quyết. Hơn 300 dự án “treo” rải rác khắp các địa bàn quận, huyện của Hà Nội. Chính quyền đang nhanh chóng tìm các giải pháp cũng như hướng dẫn chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc để sớm đưa dự án vào khai thác hoặc kiên quyết thu hồi đất không đưa vào sử dụng.

Về mặt bằng giá, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận, huyện nằm ngoài trung tâm.

Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 7% theo quý và 20% theo năm; giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Song, giá sơ cấp biệt thự giảm nhẹ 1% theo quý và 2% theo năm, đạt  4.853 USD/m2.

Thị trường đồng thời ghi nhận tồn kho giá cao, giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho. Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Thời gian qua, giãn cách xã hội đã hạn chế hầu hết các hoạt động, bao gồm cả hoạt động xây dựng, việc trì hoãn thi công đã khiến một số dự án phải lùi thời gian ra mắt đến năm 2022. Tuy nhiên, tín hiệu đáng mừng là kể từ ngày 21/9, các công trình xây dựng đã được phép hoạt động trở lại.

Do đó, từ nay tới cuối năm, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 650 căn từ sáu dự án, chủ yếu ở huyện Hoài Đức và quận Từ Liêm. Ngoài ra, khoảng 4.000 căn sẽ được tung bán vào năm 2022, với khu vực phía Tây chiếm 65% thị phần.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills nhận định, đối với thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội trong quý cuối năm, nguồn cung cùng lượng giao dịch dự kiến sẽ được hồi phục. Giá bán dự kiến không có nhiều sự thay đổi do thị trường cũng đã tăng trưởng khá mạnh trong thời gian đầu năm.

Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell cũng cho rằng, sau một quý gián đoạn bởi giãn cách xã hội, thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội dự kiến sẽ nhanh chóng hồi phục nhờ nguồn cầu mạnh mẽ và nguồn cung lớn trong tương lai. Đặc biệt, lãi suất tiết kiệm giảm, lượng tiền gửi ngân hàng thấp kỷ lục cùng lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp nhất trong vòng 15 năm trở lại đây được cho là một phần nguyên nhân khiến dòng tiền chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác; trong đó có bất động sản.

Việc một số dự án đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định cũng là cơ hội đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở. Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích thích thị trường, cho phép nhiều người dân có thể có cơ hội mua và sở hữu nhà hơn.

Bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược – chuyên gia này khuyến cáo.

Cũng theo Giám đốc Savills Hà Nội, trên thực tế, nguồn cầu sẵn có cho bất động sản nhà ở tại Hà Nội là rất lớn, được thúc đẩy bởi các yếu tố như sự tăng trưởng trong vốn sở hữu cá nhân, quá trình đô thị hoá nhanh chóng cũng như sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho khả năng tiếp cận nhiều khu vực của thành phố.

Trong thời gian tới, đầu tư công sẽ tiếp tục được đẩy mạnh. Tính đến ngày 31/8, tỷ lệ giải ngân của Hà Nội chỉ đạt 25%, thấp hơn so với mục tiêu được đặt ra là 31%. Do đó, Chính phủ đã kêu gọi các địa phương ưu tiên giải ngân đầu tư công trong thời gian còn lại của 2021.

Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng nguồn cầu mạnh minh chứng vào nửa đầu năm 2021, một triển vọng đầu hứa hẹn cho thị trường bất động sản với sự phục hồi nhanh chóng và mức giao dịch trở lại như trước đại dịch./.