M&A - liều thuốc kích hoạt thị trường bất động sản

Thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thời gian qua đã có sự thay đổi lớn. Các thương vụ mua bán, sáp nhập thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty hoặc dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu thực hiện với các tài sản đã vận hành.

Tuy nhiên, điểm đáng ghi nhận là các nhà đầu tư bất động sản trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm quỹ đất. Việc dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công được ghi nhận thông qua kết quả giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. Đây chính là liều thuốc kích hoạt cho thị trường bất động sản trong bối cảnh dịch COVID-19 diễn biến phức tạp.

Các chuyên gia nhận định, các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam đã ở vào thế chủ động hơn trong hoạt động M&A bất động sản. Không chỉ năng động trong tìm kiếm giao dịch mà các chủ đầu tư trong nước đã chủ động “săn” những quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư.

Về phía nhà đầu tư nước ngoài, các chuyên gia đánh giá, vị thế dẫn đầu đang thuộc về các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Đây chính là ba quốc gia đứng đầu hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc công ty tại thị trường bất động sản Việt Nam trong 15 năm trở lại đây.

Bà Lê Phương Lan - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội nhận xét, hiện các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam khi xét về hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản. Trong thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước.

Bởi vậy, có thể khẳng định, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần “kích hoạt” cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Với những nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam thì họ đang dành sự quan tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics và các loại bất động sản đã hoạt động hay khách sạn nghỉ dưỡng.

Cùng đó, việc di chuyển qua lại khó khăn giữa các quốc gia do diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 cũng chính là nguyên nhân khiến những nhà đầu tư ngoại chưa thể thực hiện thành công thương vụ M&A như họ mong muốn. Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào thị trường cận biên, cũng đang khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Thực tế trong thời gian qua cho thấy, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh những nguồn tài chính truyền thống. Nguồn tài chính mới có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước.

Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Còn các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án bởi họ nắm rõ được những quy định tại địa phương hơn và nguồn vốn không còn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn nhất hiện nay chính là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn – bà Lê Phương Lan phân tích

Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do; trong đó có cả những tác động của dịch COVID-19 đã khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của nhiều dự án bị chậm lại. Điều này cũng ảnh hưởng đến sự thành bại của các thương vụ M&A.

Mặc dù vậy, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn là thị trường trường tiềm năng, được ví như liều thuốc “kích hoạt” thị trường trong mùa dịch nếu cả người mua và bán đều biết chớp lấy cơ hội.

Đánh giá về triển vọng này, bà Kim Ngọc – Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Thẩm định giá Collier nhận xét, gần đây, những sửa đổi, cập nhật trong Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp đã giúp hoạt động M&A; trong đó có lĩnh vực bất động sản trở nên sôi động hơn, nhất là sau khi nhiều quy định không phù hợp đã được bãi bỏ.

Việt Nam có nền tảng tốt để khởi động các hoạt động M&A và đưa thị trường này phục hồi nhanh chóng với một số lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư như bất động sản, bán lẻ hay tiêu dùng. Theo bà Kim Ngọc, thị trường mua bán, sáp nhập “bùng nổ” ở phân khúc bất động sản công nghiệp bởi dòng vốn đầu tư vào phân khúc này tăng cao, đặc biệt là ở dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Thêm một thuận lợi nữa đến với thị trường đó là từ việc Việt Nam tham gia các Hiệp định Thương mại tự do  và đón nhận sự dịch chuyển sản xuất của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Đây chính là những “lực đỡ” tích cực để thúc đẩy hoạt động M&A phát triển.

Mặt khác, khi dòng vốn FDI chất lượng cao tiếp tục đổ vào Việt Nam cũng giúp gia tăng thêm cơ hội mua bán, sáp nhập cho bất động sản công nghiệp, hậu cần, kho bãi và dịch vụ phụ trợ đi kèm.

Bà Kim Ngọc phân tích, đơn cử như tại khu vực phía Nam, các tỉnh lân cận có kết nối tốt với Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang còn dư địa quỹ đất phát triển thêm những khu đô thị, thậm chí đại đô thị. Do đó, phân khúc này cũng có thể trở thành tâm điểm của thị trường M&A trong thời gian tới và thu hút được các nhà đầu tư gốc Á đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc. Ba điểm nóng tiềm năng của thị trường thâu tóm quỹ đất sẽ rơi vào các tỉnh vệ tinh của Sài Gòn như Bình Dương, Đồng Nai và Long An – chuyên gia này dự báo.

Thống kê của Công ty CBRE cũng cho thấy, thời gian tới, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp chủ yếu đến từ các công ty thuộc các ngành sản xuất linh kiện điện tử, linh kiện ô tô, đóng gói và logistics. Trong số đó, sự tăng trưởng mạnh của các công ty logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng nổ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ, làm tăng nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng kho vận, với số lượng yêu cầu hỏi thuê tăng từ 30% năm 2020 lên 39% trong những tháng đầu của năm 2021.

Cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bất động sản công nghiệp trong thời kỳ đại dịch, nhiều chủ đầu tư mới đã tham gia thị trường, bao gồm cả các chủ đầu tư trong nước như Vin Group, Tập đoàn Thành Công hay các chủ đầu tư nước ngoài như JD.com, Fraser, ESR...

Ngoài ra, thị trường M&A cũng hứa hẹn sẽ sôi động hơn khi các quỹ đầu tư cũng đã tham gia đầu tư bằng cách hợp tác, rót vốn vào những dự án tiềm năng như Quỹ đầu tư Actis. Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn tiếp duy trì vị trí “tâm điểm” trên thị trường bất động sản.  

Các chuyên gia của CBRE dự báo, từ nay đến năm 2023, nguồn cung đất công nghiệp miền Bắc dự kiến sẽ tăng trung bình 7,4%/năm, trong khi nguồn cung kho và xưởng xây sẵn dự kiến cũng sẽ tăng lần lượt là 46% và 10%/năm.

Sự gia nhập thị trường của các nhà đầu tư mới dự kiến sẽ làm gia tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng như sự cạnh tranh về dịch vụ và chất lượng trong thời gian tới. Do đó, các dự án tương lai được kỳ vọng sẽ có chất lượng tốt hơn và được chào ở mức giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường.

Nhu cầu của thị trường trong thời gian tới dự kiến tiếp tục duy trì ở cả ba mảng đất, kho và xưởng. Tuy nhiên, nguồn cung lớn trong những năm tới sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh lớn ở tất cả các phân khúc, khiến giá chào thuê của các dự án hiện hữu khó có sự thay đổi mạnh./.